7月17日，体育路地块拍卖，引起今年以来最激烈的竞逐。

    激活力量：城市价值进一步突显

    打通关节：珠三角轻轨等交通环节打通

    冲击力：★★★★

    持久力：★★★★★

    风险：★★★

　　与上半年的东莞楼市成交量相比，土地市场的表现可谓平静。但平静之下，并非没有作为。流拍与去年同期相比大幅减少，不少优质地块还引起了开发商之间的激烈争夺。而7月份的新地王更是拿出了最有力的激活证据。从流拍减少到开发商争地，再到地王出现，东莞土地市场正在被一步步地激活。

　　内力

　　现象

　　流拍的少了，拿地的多了

　　流拍土地比去年大大减少

　　今年到7月25日，一级土地市场共出让了20幅经营性用地。在7月17日之前，整个东莞土地市场虽无亮点可言，但与去年同期相比流拍地块大大减少。去年上半年共流拍了6宗商住用地。而今年上半年流拍的经营性用地仅2幅，与去年同期相比，流拍商住用地下降近90%。

　　同时不少镇区优质地块还引来了开发商的激烈争夺，龙泉实业以“一口加多五千万”的豪气，夺取了虎门金洲村地块的出让。而大朗大井头地块，更使得深圳东方银座集团溢价近四成才得以拿下。东莞土地市场有了激活的前兆。

　　久违的地王7月再次出现

　　从4月份开始，深圳、广州、北京等一线城市地王开始频现，东莞在这场地王激活战中也没有落单。

　　7月17日，19家开发商竞逐体育路编号为2009G 019的地块，土地出让现场座无虚席，是今年来参与开发商最多的一次，也是今年到场媒体最多的一次。该地块用地面积为53715平方米，总价7.03亿元，楼面地价4847元，成为新一代地王。这次拍卖，从预期到现场、再到结果，都着实让东莞土地市场迎来一次盛夏的“炎热”。

开发商加速二级市场寻地

　　随着土地一级市场的渐趋升温，二级市场也开始蠢蠢欲动起来。受制于目前一级市场土地供应中优质地块稀缺的因素，不少开发商早已开始从二级市场积极寻找新的地块，而二级市场中最受欢迎的还是低容积率地块。上个月，记者从东莞中原得知大岭山一幅别墅用地易主，该地交易双方商谈过程非常迅速，几天就搞定。一些大开发商，如万科、中惠等也开始行动起来。据悉，万科对高埗的一幅用地非常感兴趣，正在与“地主”商谈。

　　分析

　　多重因素激活东莞土地市场

　　发展商购地有动力、门槛低

　　从大环境来看，让东莞土地市场持续变热的因素不少。上半年东莞楼市成交量大增，使得开发商资金链由紧绷变为宽松，不少开发商手中还留有大量余钱。在全国上下对通胀预期如此一致之时，让现金避难的最好办法就是买地，保升值。而去年一年冷淡的土地市场，也让开发商产生了饥饿感。购地防通胀、购地为发展的两大推动力，使得大开发商重新回到土地市场中博弈。

　　其次，国家为了保障大型项目投资的增长和地产行业的发展，在5月份下调了项目开发自有资金比例，普通商品房住房项目的开发自有资金比例由原来的35%下调至20%，开发商在资金利用上自由度更大。同时，宽松的信贷环境和较低的贷款利率，让开发商在投资新项目时积极性更高。

　　深圳地产商再次涌入东莞

　　而珠三角发展一体化和深圳开发商外出寻地的趋势，让东莞土地市场进一步激活的可能性加大。“东莞轻轨已经动工修建，珠三角一体化利好逐步转变为深莞两地地产行业进一步融合的现实因素”，东莞思创动力总经理湛华北认为。

　　上半年新加入的深圳地产商成为一个潜在的趋势。深圳东方银座集团、深圳龙光地产已经先后拿地，深圳地产商再次涌入东莞。众多业内人士认为，深圳土地供应已经进入极限，向外发展成为深圳开发商不得不面对的趋势。东莞从地缘关系到政府规划，都非常适合成为深圳开发商外扩的第一站。
 

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